사회 초년생이나 결혼을 준비하는 분들은 독립을 위해 전세를 많이 고려합니다. 하지만 최근 전세사기가 빈번하게 발생하면서 전세 계약 시 각별한 주의가 필요합니다. 이번 글에서는 전세사기를 예방하는 방법과 안전한 전세 계약을 위한 필수 체크리스트를 알려드립니다.
깡통전세란?
전세사기를 예방하기 위해 먼저 깡통전세에 대해 알아보겠습니다.
깡통전세란 전세보증금 또는 전세보증금과 주택담보대출의 합이 주택 매매가를 초과한 상태를 말합니다. 예를 들어 전세 보증금이 2억 원인데 해당 주택의 매매가가 1억 8천만 원이라면 깡통전세에 해당됩니다.
이런 경우 집주인이 대출금을 갚지 못하거나 집이 경매로 넘어갈 경우 전세금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 따라서 전세 계약 전 반드시 깡통전세 여부를 확인해야 합니다.
전세사기를 피하는 방법: 계약 전 체크리스트
1. 임대인의 실명 확인
전세 계약 시 집주인(임대인)이 본인이 맞는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 등기사항전부증명서(등기부등본)와 임대인의 신분증을 대조합니다.
- 계약하는 사람이 대리인일 경우 위임장 원본, 위임인의 인감증명서, 위임인 신분증 사본, 대리인 신분증을 확인합니다.
- 계약 시 임대인의 계좌로 직접 송금해야 합니다.
2. 등기사항전부증명서(등기부등본) 확인
- 압류, 가압류, 근저당 설정 여부를 확인합니다.
- 근저당이 많거나 압류가 있는 경우 전세금을 돌려받기 어려울 수 있으므로 신중한 판단이 필요합니다.
- 등기사항전부증명서는 대한민국법원 인터넷등기소에서 발급 가능합니다.
3. 전세 시세 및 전세가율 확인
- 전세 시세가 시세보다 현저히 낮다면 의심해야 합니다.
- 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80% 이상이면 전세사기 가능성이 높습니다.
- 국토교통부 실거래가 조회 시스템, 부동산 앱 등을 활용해 전세 시세를 확인합니다.
4. 건축물대장 확인
- 무허가 건물인지, 불법 건축물인지 확인합니다.
- 건축물 용도가 주거용인지 필수적으로 확인해야 합니다.
- 건축물대장은 정부 24에서 발급할 수 있습니다.
5. 공인중개사 확인
- 계약을 진행하는 공인중개사가 실제 등록된 공인중개사인지 확인합니다.
- 해당 부동산이 오래 운영되었는지 살펴보는 것도 중요합니다.
6. 계약서 작성 후 잔금 치르는 날까지 등기사항 확인
- 계약 후 잔금 지급 전까지 등기사항전부증명서를 다시 확인합니다.
- 계약 체결 후 새로운 근저당이 설정되었는지 체크해야 합니다.
7. 특약사항 명시
- 잔금 지급일 이후 새로운 근저당 설정 금지 조항을 추가합니다.
- 위반 시 계약 해지 및 손해배상 청구 가능하도록 특약사항을 작성합니다.
전세 계약 후 필수 조치
1. 전입신고 및 확정일자 받기
- 전입신고 및 확정일자는 법적 보호를 받을 수 있는 중요한 절차입니다.
- 대면 신청: 주민센터 방문
- 비대면 신청: 정부 24에서 전입신고, 대한민국법원 인터넷등기소에서 확정일자 신청
2. 전세보증보험 가입
전세보증보험은 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우 보증기관이 대신 변제해 주는 보험입니다.
- 가입 가능한 기관: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, 주택금융공사(HF)
- 위반건축물 및 주거용이 아닌 건물은 가입 불가하므로 사전에 확인해야 합니다.
결론
전세 계약을 진행할 때 단순히 집의 위치나 조건만 보고 결정하는 것이 아니라, 전세사기 예방을 위한 철저한 검토 과정이 필수적입니다. 위에서 설명한 체크리스트를 활용해 안전한 전세 계약을 진행하시고, 소중한 전세 보증금을 보호하시길 바랍니다.
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