김포시 김포고촌2 A1블록 공공분양 청약 총정리

요즘 분양시장에서는 ‘서울 접근성 + 분양가상한제’가 붙은 공공분양이 가장 많은 관심을 받습니다. 그중 김포시 고촌 2 지구 A1블록은 마곡·강서와 생활권을 공유하면서도 김포 가격대를 유지하는 입지 덕분에 실거주 중심 수요가 꾸준히 몰리는 곳입니다. 다만, 실제로 어떤 타입이 공급되는지, 분양가는 정확히 얼마인지, 주변 시세와 비교해 차익이 있는지, 전매·거주의무는 얼마나 강한지를 모르면 판단이 쉽지 않습니다. 이 글에서 청약 정보부터 입지·시세·생활권 비교·규제·Q&A까지 한 번에 정리해드립니다.

1) 단지 개요

김포고촌 2 A1블록 청약하기

김포고촌2 공공주택지구 A1블록은 LH가 공급하는 공공분양 단지입니다. 핵심은 주택형 구성입니다.

• 위치: 경기도 김포시 고촌읍(고촌 2 지구)
• 공급유형: 공공분양
• 주택형: 전용 59㎡, 74㎡
• 세대수(공공분양): 59·74 합계 262세대(일부 물량은 추후 통합공공임대)
• 입주 예정: 2028년 7월(사업 일정 기준)

👉 “84가 없다는 점”은 실수요층에게는 장점(가격 접근성), 대형 평형 선호층에게는 단점입니다. 이 점을 전제로 판단하셔야 합니다.

2) 분양가: ‘예상’이 아니라 공고 평균분양가

LH 청약 공고에 공개된 평균분양가 기준입니다.

✔ 타입별 평균분양가

• 59㎡(A/B/C): 약 4억 4,800만 ~ 4억 4,900만 원
• 74㎡(A/B): 약 5억 5,900만 ~ 5억 6,200만 원

👉 앞서 시장에서 돌던 “59는 4억 후반, 74는 5억 후반, 84는 6~7억” 같은 표현은 부정확합니다. 84는 공급 자체가 없고, 실제 평균분양가는 위 수준이 기준입니다.

3) 예상 시세차익: “로또까지는 아니다, 그러나 메리트는 있다”

가장 중요한 질문입니다. 과천처럼 분양가 대비 시세가 10억 이상 벌어지는 ‘로또급’은 아닙니다. 대신, 김포 고촌권 시세 대비 ‘안전마진+신축 프리미엄’이 있는 공공분양으로 보는 것이 정확합니다.

① 김포 고촌권 시세(현실 기준)

최근 거래·시세 자료를 종합하면,

• 고촌 ‘캐슬 앤 파밀리에시티’ 일대: 전용 환산 기준 약 5억대 중반~6억대
• 고촌 ‘고촌센트럴자이’: 전용 84 기준 7억대 중후반까지 형성

→ 고촌권의 실거래 체감 가격대는 ‘5~6억대가 일반선’, 입지·연식·대형 평형에 따라 상단이 열리는 구조입니다.

② A1블록 분양가와의 비교

• 59㎡ 분양가(약 4.5억) vs 고촌권 시세(약 5~6억대)
  → 약 0.5~1억+의 즉시 메리트(신축 프리미엄 감안 시 체감 상승 여지)
• 74㎡ 분양가(약 5.6억) vs 고촌권 시세(약 5.5~6억대)
  → 큰 격차는 아니나, 신축·단지 설계·입주 시점을 고려하면 ‘손해 볼 가능성이 낮은 분양’으로 평가

👉 결론: 고촌 시세 대비 합리적 가격 + 신축 프리미엄으로 실거주 겸 중장기 자산가치를 기대할 수 있는 구조입니다.

4) 마곡·강서까지 묶은 생활권 비교: “서울을 쓰는 김포”

김포 고촌의 진짜 강점은 행정구역이 아니라 ‘생활권’입니다.

■ 김포 고촌 생활권

• 김포골드라인(고촌역) → 김포공항·마곡나루 연계
• 올림픽대로·김포한강로 접근
• 기존 고촌 아파트 시세 5~6억대 형성

■ 서울 마곡·강서 생활권

• 마곡지구(업무·연구·병원·대형몰), 김포공항·상암·여의도 접근
• 동급 신축 기준 6~10억+까지 시세 형성(단지·연식·역세권에 따라 편차 큼)

■ 생활권 관점의 해석

• A1블록은 행정상 김포지만 통근·소비·의료·쇼핑을 마곡/강서에서 해결하는 수요가 현실적으로 존재
• 서울 가격을 그대로 대입할 수는 없지만, 서울 생활권을 공유하는 김포 입지라는 점이 수요 안정성을 만들어 줍니다.

👉 즉, 김포 가격대에서 서울 생활권을 누리는 구조가 이 단지의 핵심 경쟁력입니다.

🔒 전매제한·거주의무·재당첨 제한(필수 체크)

김포고촌 2 A1블록은 공공분양으로 규제가 명확합니다.

• 전매제한: 당첨일로부터 3년
• 거주의무: 최초 입주 가능일 이후 5년 실거주 원칙
• 재당첨 제한: 최대 10년
• 부득이한 사유로 처분 시 시장 매각이 아닌 LH 매입(환매) 방식 적용

👉 “시세차익이 있다”와 “단기간 현금화가 가능하다”는 전혀 다릅니다.
장기 실거주 전제로 접근해야 합니다.

5) 입지 분석: 왜 ‘고촌’이냐

✔ 서울 접근성

• 고촌역–김포공항–마곡나루 연계
• 올림픽대로·강변북로 진입

✔ 마곡 생활권 공유

• 대형병원, 업무지구, 쇼핑·문화 인프라를 서울에서 바로 이용

✔ 신도시급 계획

• 고촌 2 지구는 학교·공원·상업시설이 계획적으로 조성
• 노후 주거지 대비 주거 환경 체감 격차 큼

👉 “김포지만 서울 바로 옆”이라는 평가가 실수요에서 나오는 이유입니다.

6) 청약 일정 및 방식(핵심 요약)

• 특별공급: 2026.01.12 ~ 01.13
• 일반공급: 2026.01.14 ~ 01.15
• 당첨자 발표: 2026.01.29
• 입주: 2028년 7월 예정

공급 방식: 특별공급(신혼·생애최초·다자녀·노부모 등) + 일반공급(가점/추첨 혼합)

👉 수도권 공공분양 특성상 무주택기간·부양가족·청약통장 납입 횟수가 당락에 크게 작용합니다.

7) 청약 전략: 이런 분께 맞습니다

✔ 추천

• 마곡·강서·상암·여의도 통근 실수요자
• 무주택기간이 긴 가구
• 신축을 분양가로 장기 보유하려는 분

⚠ 주의

• 단기 차익 투자자(전매·거주의무로 제약 큼)
• 대형 평형(84+) 선호자(공급 없음)

김포고촌 2 A1블록 청약하기

8) 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 84㎡ 정말 없나요?
A. 네. 59㎡와 74㎡만 공급됩니다.

Q2. 과천처럼 로또청약인가요?
A. 아닙니다. 분양가와 시세 격차가 10억 이상 벌어지는 구조는 아니며, 김포 고촌 시세 대비 합리적인 공공분양에 가깝습니다.

Q3. 당첨되면 바로 팔 수 있나요?
A. 불가합니다. 전매제한 3년, 거주의무 5년이 적용됩니다.

Q4. 가점 낮아도 가능성 있나요?
A. 일부 물량은 추첨제가 있어 기회는 존재합니다.

Q5. 마곡/강서 가격을 그대로 기대해도 되나요?
A. 행정구역·학군·선호도 차이가 있어 서울 시세를 그대로 대입할 수는 없습니다. 다만 생활권 공유에 따른 수요 안정성은 분명한 장점입니다.

✍ 결론

“로또는 아니라는데… 그래도 이 정도면 괜찮지 않을까?” 김포고촌2 A1블록은 단기 투기용 분양이 아닙니다. 대신 서울 생활권을 공유하면서, 김포 가격대에서 신축을 분양가로 확보할 수 있는 드문 기회입니다. 시세차익을 크게 노리기보다는, 실거주 안정성 + 장기 보유 가치를 동시에 원하는 무주택자에게 ‘후회 가능성이 낮은 선택지’에 가깝습니다. 조건이 맞는다면, 이번 청약은 “크게 벌진 않아도, 크게 잃지 않는 분양”으로 충분히 도전해 볼 만합니다.

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